2018 : Élargissement de la croissance mondiale

 

QUOI DE NEUF ?

• La croissance des loyers de l'immobilier logistique est restée considérable en 2018, avec une hausse des loyers de 6 % au niveau mondial.1
• Conformément à ces dernières années, les États-Unis ont surperformé, avec une croissance de 8 %.
• Cependant, d'autres régions ont été tout aussi remarquables. La Chine a été un leader incontestable, avec une croissance de 8 %. En Europe, les loyers ont augmenté de 5 %, soit un quasi-doublement de la croissance par rapport à 2017 et la croissance annuelle la plus rapide dans la région sur la base de données remontant à plus de 10 ans.

POURQUOI EST-CE IMPORTANT ?

• Les prix sont historiquement élevés, le faible taux de vacance se traduisant par des taux de location plus élevés, les clients se disputant les espaces disponibles.
• Les marchés où les barrières à l'offre sont élevées et où les nouveaux développements se heurtent à des obstacles géographiques, législatifs et autres, présentent les fondamentaux les plus solides.
• Les clients qui planifient bien et peuvent agir rapidement obtiendront les meilleurs espaces dans un environnement de plus en plus concurrentiel.

QUEL EST LA SUITE ?

• Malgré la récente volatilité macroéconomique, les taux de vacance du marché sont à des niveaux historiquement bas ou proches de ceux-ci, ce qui incite les utilisateurs à proposer des loyers plus élevés pour répondre à leurs besoins.
• Les coûts des nouvelles constructions augmentent à un rythme historiquement élevé, ce qui entraîne une croissance annuelle à un chiffre, de moyenne à haute, avec des marchés principaux atteignant les deux chiffres.
• Le renforcement des conditions en Europe devrait déplacer le leadership de la croissance vers cette région.

 

aperçu Global

L'indice des loyers logistiques de Prologis, introduit en 2015, examine les tendances de la croissance des loyers de marché effectifs nets sur les principaux marchés immobiliers logistiques aux États-Unis, en Europe, en Asie et en Amérique latine.2 Notre méthodologie unique se concentre sur la prise de loyers, nets de concessions, pour les installations logistiques. Prologis Research combine nos connaissances locales sur les prix du marché avec les données de notre portefeuille mondial pour produire l'indice.

RÉSULTATS PRINCIPALES :

• La croissance des loyers reste élevée. Les loyers ont augmenté de 6 % en 2018, dans la lignée d'une croissance similaire en 2017.
• Une croissance élevée aux États-Unis L'expansion s'est poursuivie à travers les États-Unis, qui ont affiché une croissance des loyers de 8 %. Les marchés intercalaires ont continué à surpasser les zones où les obstacles à l'offre sont moins nombreux.
• Accélération en Europe. La croissance des loyers a grimpé à 5 %, ce qui représente une rupture par rapport aux 2 à 3 % qui avaient caractérisé les dernières années, car la croissance s'est élargie sur le continent, sous l'effet d'une baisse des concessions et d'une augmentation des taux globaux.
• Croissance maximale en Chine. De multiples facteurs se sont conjugués pour entraîner une croissance des loyers de 8 %, montrant le potentiel d'une croissance hors norme à mesure que les mégapoles chinoises deviennent de plus en plus des marchés intercalaires et que les clients éprouvent le besoin d'adopter des espaces de classe A.
• Des augmentations considérables du coût de construction de nouvelles installations. Ce facteur influence clairement les taux de location dans le monde entier.
• Quatre thèmes mondiaux s'alignent :
  • Faible taux de vacance. Partout dans le monde, les taux d'inoccupation sont faibles (nombre d'entre eux sont proches des niveaux records), en particulier dans les sous-marchés intercalaires.
  • Une forte demande. Les besoins des clients continuent de croître dans un contexte de facteurs cycliques et structurels positifs.
  • Une plus grande volonté de payer pour des espaces de qualité. Le commerce électronique, la nécessité d'être proche des consommateurs et les attentes croissantes des consommateurs en matière de rapidité et de disponibilité des produits poussent à exiger la qualité.
  • Une forte augmentation des coûts de développement dans tous les aspects du projet. Cela comprend le terrain, la main-d'œuvre, les matériaux et les prix des entrepreneurs généraux et des sous-traitants.
• La sous-performance est largement attribuable à deux thèmes :
  • Des tendances économiques faibles/molles. L'incertitude liée à la géopolitique, comme les négociations commerciales de l'ALENA, a freiné l'activité dans ces économies.
  • L'exposition à l'offre excédentaire. Des poches d'offre excédentaire dans certains sous-marchés tels qu'Atlanta, le centre de la Pennsylvanie, le couloir I-80 de Chicago, Houston, Chongqing en Chine occidentale et Osaka au Japon ont limité la croissance des loyers.

 

QUEL EST LA SUITE POUR 2019?

Les conditions d'exploitation sont solides, et les moteurs structurels de la demande et de l'économie du développement suggèrent une nouvelle année de croissance saine. Il convient de noter que l'Europe semble prête à mener la croissance des loyers, car le pouvoir de tarification refoulé accélère la croissance des loyers sur le continent. Toutefois, les risques de baisse au niveau mondial comprennent des vents contraires macroéconomiques qui pourraient atténuer le sentiment. Néanmoins, si la volatilité augmente dans l'environnement général, les moteurs structurels deviendront un soutien plus évident de la croissance.

Les thèmes clés pour 2019 sont les suivants :   

• Incertitude et volatilité de l'environnement macroéconomique. Bien que loin d'être généralisés, certains indicateurs économiques se sont assouplis et justifient la prudence. L'incertitude (par exemple, le Brexit et les frictions entre les États-Unis et la Chine) réduit les attentes, ce qui pourrait réduire la croissance.
• Faible disponibilité des produits. Les logements vacants sur de nombreux marchés sont à des niveaux historiquement bas ou proches de ceux-ci et devraient rester bas à court terme. Le sentiment des clients semble être tourné vers l'avenir, se concentrant sur les plans d'expansion à long terme.
• Les coûts de remplacement augmentent. Les loyers des nouveaux bâtiments sont encore en train de rattraper la croissance rapide des coûts de développement au cours des dernières années, ce qui constitue un important vent arrière pour l'année à venir.
• L'emplacement et la qualité sont de plus en plus importants. Le choix du bâtiment est vital pour l'efficacité de la chaîne d'approvisionnement et l'accès à la main-d'œuvre, et les clients y sont plus attentifs en raison des exigences de Last Touch®.
• Obstacles à l'approvisionnement. Les marchés où les terrains sont rares continueront de surpasser les moyennes régionales. Ces marchés comprennent New York, Los Angeles, Pékin dans le nord de la Chine, Hambourg et Lyon.

que signifie cela pour les clients ?

À une époque où la concurrence est de plus en plus vive, les clients du secteur de la logistique dotés de processus de planification rigoureux et d'une mentalité avant-gardiste leur permettant d'agir rapidement obtiendront les meilleurs biens immobiliers aux meilleurs prix. En particulier dans les zones intercalaires, les taux de vacance sont faibles et les coûts de remplacement ont augmenté. Dans le même temps, l'importance de la proximité du consommateur urbain pour une livraison plus rapide a continué de croître. L'évolution et les fondamentaux de la chaîne d'approvisionnement suggèrent que ces tendances vont persister. La planification logistique avec une vision de bout en bout des chaînes d'approvisionnement doit tenir compte de la valeur du temps en fonction de la distance aux consommateurs. Plus le consommateur final est proche, mieux c'est. Nous nous attendons à ce que les loyers continuent d'augmenter en 2019 - même si c'est à un rythme plus lent.

que signifie cela pour les investisseurs ?

Les évaluations sur des marchés en évolution rapide peuvent être difficiles, et elles nécessitent une connaissance approfondie des marchés locaux. Les moteurs structurels devraient soutenir la croissance. Pourtant, il y aura des cas de surperformance. La localisation est un facteur plus important que jamais dans les décisions d'investissement. Les marchés où les barrières à l'offre sont élevées et ceux qui desservent les noyaux urbains bénéficieront d'un flux constant de demandes provenant à la fois des plans d'expansion des entreprises et de la réévaluation des stratégies de la chaîne d'approvisionnement. Ces marchés devraient bénéficier de prévisions à long terme de faibles taux de vacance et de croissance des loyers.

les états-unis

La croissance des loyers aux États-Unis a de nouveau surperformé, avec 8,0 % en 2018, car tant l'économie du développement que les conditions du marché ont permis aux propriétaires d'exiger des loyers plus élevés. La hausse des coûts de la main-d'œuvre, des matériaux et des terrains a poussé les coûts de remplacement vers de nouveaux sommets. Dans le même temps, une croissance économique plus forte, un changement structurel pour construire des réseaux de distribution décentralisés, et une poussée pour stocker des stocks avant les tarifs douaniers, ont soulevé la demande d'espace. Même si les nouvelles livraisons ont atteint leur niveau le plus élevé de ce cycle, la demande a pu dépasser l'offre nouvelle, ce qui s'est traduit par un taux de vacance historiquement bas de 4,5 %.

2018 a été une année de différenciation croissante du pouvoir de fixation des prix par emplacement. Les marchés côtiers avec des barrières élevées à la nouvelle offre ont continué à surpasser les marchés intérieurs, avec la croissance à deux chiffres des loyers dans le sud de la Californie, la baie de San Francisco, Seattle et les marchés du New Jersey/New York City. La hausse des coûts de construction, les faibles taux d'inoccupation et les nouveaux pics de loyers sur les marchés adjacents ont permis des poussées de la croissance des loyers sur plusieurs marchés secondaires également ; ces marchés comprennent Las Vegas, Austin, Portland et Reno.

Au sein des marchés, l'écart entre les emplacements proches et les sous-marchés périphériques s'est accru. Cela est dû en grande partie à l'affaiblissement des conditions du marché dans les sous-marchés périphériques, les produits en vrac récemment livrés restant vacants. Les sous-marchés qui ont connu une croissance nulle ou négative des loyers effectifs comprennent l'I-80 à Chicago, Henry County à Atlanta et le sud de Dallas. Au sein des plus grands marchés logistiques, les loyers intercalaires ont augmenté jusqu'à trois fois plus vite en 2018 que les loyers des sous-marchés périphériques.

 

Europe

La croissance des loyers s'est accélérée en 2018. Les loyers effectifs nets ont augmenté de 5 % pour l'ensemble de l'Europe, le chiffre le plus élevé dans les données datant de plus de 10 ans. Cette croissance reflète à la fois des augmentations des loyers principaux et un dénouement des concessions.

Plusieurs facteurs se sont conjugués. Premièrement, les fondamentaux du marché sont solides, avec un sentiment positif de la part des clients, une demande robuste, une offre disciplinée, la rareté des terrains et une vacance historiquement basse de 3,2 %. Deuxièmement, les loyers sont toujours réduits par rapport aux références antérieures et aux loyers de remplacement sur la plupart des marchés. Troisièmement, les coûts de remplacement augmentent, sous l'effet de la hausse des coûts de construction et des prix des terrains, ce qui a une incidence sur la souscription des projets de développement et pousse la croissance des loyers sur la plupart des marchés.

Le continent européen a joué un rôle prépondérant avec une croissance de 6 %. Les dernières années n'ont connu que des poches de croissance, mais le tableau a sensiblement changé en 2018, avec des augmentations enregistrées sur la plupart des marchés. Deux thèmes clés ont émergé. Tout d'abord, une croissance robuste des loyers est apparue sur des marchés matures tels que Munich, le sud des Pays-Bas, Göteborg et Prague. La croissance des loyers sur ces marchés a été stimulée par les solides fondamentaux du marché et la rareté des terrains. Deuxièmement, des marchés tels que Paris, Varsovie, la Silésie et Milan se trouvent dans la phase initiale du cycle des loyers. Les loyers sur ces marchés restent plus proches de leurs plus bas niveaux historiques et l'offre est moins active, ce qui crée le potentiel d'une amélioration rapide des conditions du marché.

 

autres Régions

En Asie, les performances de location ont étroitement reflété les conditions fondamentales de chaque marché. Les faits marquants par grandes régions sont les suivants :

• Au Japonn, la croissance des loyers est restée lente. Les conditions économiques tièdes et la faible inflation locale, inférieure à 1,0 %, ont eu une influence évidente. Les zones où l'offre est limitée, notamment la baie de Tokyo, ont connu une augmentation modérée des loyers au cours de l'année dernière. Les zones périphériques de Tokyo et d'Osaka, où les obstacles à l'offre sont moindres, ont connu une croissance inflationniste. À l'avenir, la croissance des loyers devrait se renforcer. Bien que la période prolongée de compression des taux plafond s'atténue, les coûts de construction continuent d'augmenter tandis que les entreprises de construction continuent d'aborder les offres de manière sélective. Les prochains Jeux olympiques de 2020 à Tokyo et l'Exposition universelle de 2025 à Osaka renforcent encore la croissance des prix de la construction.
• En Chine, une confluence de facteurs a entraîné une forte hausse des loyers. Plus particulièrement dans le nord de la Chine, les fermetures d'entrepôts, résultant d'une répression des autorités locales contre les installations non conformes aux normes, ont fait grimper les loyers à Pékin d'environ 30 %, tandis que l'exode des utilisateurs a fait grimper les loyers à Tianjin. Les contraintes de l'offre ont également contribué à la forte croissance des loyers dans les autres villes de niveau 1. Les entreprises 3PL, de livraison express et de logistique de la chaîne du froid ont été particulièrement actives, faisant des offres pour obtenir de l'espace pour leurs plans d'expansion dans tout le pays. Bien que l'offre continue de se développer au niveau national, les villes de niveau 1 et leurs villes satellites limitent le développement de la logistique en raison de la rareté des terrains et des recettes fiscales locales relativement faibles que les utilisateurs de la logistique génèrent. Les clients étant contraints de rechercher des espaces plus éloignés des centres-villes, la valeur des emplacements urbains continue d'augmenter, ce qui offre de bonnes perspectives pour les loyers à proximité des centres de consommation.

En Amérique latine, la divergence du climat des affaires dans les perspectives géopolitiques régionales a eu un impact sur la croissance des loyers du marché.

• Au Mexique, les événements géopolitiques ont eu un impact mitigé sur les environnements opérationnels en 2018. La croissance globale des loyers de marché a augmenté de 3 % en 2018 sur les six principaux marchés logistiques. Le long de la frontière, l'incertitude entourant les relations commerciales entre les États-Unis et le Mexique a freiné le cycle de développement, ce qui a entraîné un déséquilibre positif entre l'offre et la demande en 2017 et au premier semestre 2018 et s'est traduit par une solide croissance des loyers du marché. Alors que l'incertitude liée à l'ALENA s'est atténuée, l'incertitude entourant les relations commerciales entre les États-Unis et la Chine a stimulé la demande des clients manufacturiers asiatiques qui souhaitaient étendre leurs activités au Mexique, ajoutant un autre vent d'air pour les marchés axés sur la production, tels que Tijuana (+5,1 % USD) et Monterrey (+3,7 % USD). Cependant, l'incertitude politique entourant la nouvelle administration a eu un impact sur la confiance des entreprises et s'est répercutée sur le peso, ce qui a ralenti la croissance des loyers à Guadalajara. La faiblesse de l'environnement opérationnel, associée à la volonté des promoteurs locaux d'accepter des baux en pesos et de proposer des prix en pesos sans tenir compte de l'évolution du taux de change, s'est traduite par une demande négative de baux et de loyers en USD. La croissance des loyers libellés en peso est restée stable à Guadalajara en 2018.
• Au Brésil, la reprise économique naissante a été stimulée par l'amélioration de la confiance des entreprises dans le programme de réformes favorables au marché de la nouvelle administration. La croissance des loyers du marché a augmenté modestement à São Paulo et a progressé de 3 % en 2018.

perspectives 2019

• Les loyers devraient augmenter tout au long de 2019, malgré une certaine incertitude croissante. Des fondamentaux solides dans presque tous les marchés justifient une concurrence continue pour les bâtiments dont les clients ont besoin pour développer leurs activités.
• Les coûts de remplacement sont en hausse. La croissance des coûts de développement au cours des dernières années a battu des records. Les loyers des nouveaux bâtiments continuent de rattraper leur retard, ce qui constitue un important vent arrière pour l'année à venir.
• L'emplacement et la qualité sont de plus en plus importants. Le choix des installations logistiques est vital pour l'efficacité de la chaîne d'approvisionnement et l'accès à la main-d'œuvre, et les clients gardent cela à l'esprit lorsqu'ils s'efforcent de répondre aux exigences de Last Touch®.
• Obstacles à l'approvisionnement. Les marchés où les terrains sont rares continueront de surpasser les moyennes régionales. Ces marchés comprennent New York, Los Angeles, Pékin dans le nord de la Chine, Hambourg et Lyon.

APERÇU : NIVEAUX DE CONCESSION DANS LE MONDE ENTIER

Tout au long de ce rapport, nous faisons référence aux taux de location sur une base nette effective. Les loyers effectifs nets sont principalement nets des loyers gratuits. Ce faisant, nous nous concentrons sur les véritables conditions économiques de l'offre. La moyenne mondiale des loyers gratuits équivaut à environ 5 % du loyer, soit moins d'un mois par année de durée. Dans notre document de 2016, nous avons souligné qu'une poignée de marchés utilisent les concessions de manière agressive, créant dans certains cas des incitations qui peuvent représenter plus de 25 % du loyer total. Cela peut fausser la perception des loyers par le marché. Nous avons également noté que les baux en Pologne offrent le plus de concessions parmi les marchés du monde entier. Cependant, à l'heure où nous écrivons ces lignes, les concessions en Pologne ont commencé à diminuer et sont en fait maintenant inférieures de plus de 20 % à celles de 2016.

Les niveaux de concession ont diminué dans le monde entier, mais nous constatons des différences. En Europe, les niveaux de concession sont variés comme la transparence et les taux de reprise diffèrent selon les marchés. Dans l'ensemble, les concessions ont clairement diminué, passant des niveaux records de 2010 de 2,1 mois par an à seulement 0,9 en 2018. Les niveaux sont à la traîne aux États-Unis, qui ont mené la croissance des loyers au cours des dernières années. Le Japon, un marché connu pour sa stabilité, affiche zéro mois de concessions. Les marchés émergents sont globalement similaires, avec le Mexique en tête.

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A PROPOS DE PROLOGIS RESEARCH

Le département Recherche de Prologis étudie les tendances fondamentales et d'investissement ainsi que les besoins des clients de Prologis pour aider à identifier les opportunités et à éviter les risques sur quatre continents. L'équipe contribue aux décisions d'investissement et aux initiatives stratégiques à long terme, en plus de publier des livres blancs et autres rapports de recherche. Prologis publie des études sur la dynamique du marché ayant un impact sur les activités des clients de Prologis, y compris les questions de chaîne d'approvisionnement mondiale et les développements dans les secteurs de la logistique et de l'immobilier. L'équipe de recherche de Prologis travaille en collaboration avec tous les départements de l'entreprise pour aider à guider les stratégies d'entrée sur le marché, d'expansion, d'acquisition et de développement de Prologis.

À PROPOS DE PROLOGIS

Prologis, Inc, est le leader mondial de l'immobilier logistique avec un accent sur les marchés à forte barrière et à forte croissance. Au 31 décembre 2019, la société possédait ou avait des investissements dans, en propriété exclusive ou par le biais de coentreprises d'investissement, des propriétés et des projets de développement qui devraient totaliser environ 964 millions de pieds carrés (89 millions de mètres carrés) dans 19 pays.

Prologis loue des installations logistiques modernes à une base diversifiée d'environ 5 500 clients dans deux grandes catégories : le commerce interentreprises et le commerce de détail/exécution en ligne.

Notes de fin de document

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