Bilan 2019 des loyers du marché : Les conditions d'exploitation et l'économie du développement s'alignent pour favoriser une croissance supérieure à la tendance.

quoi de neuf?

• La croissance mondiale des loyers de 6 % a prolongé la croissance robuste de ces dernières années.
• En Amérique du Nord, les métropoles où les terrains sont limités ont enregistré la croissance la plus rapide.
• En Europe, le raffermissement des conditions du marché a entraîné une croissance des loyers de 5 %.
• Dans la plupart des régions du monde, les concessions de loyer ont diminué.

POURQUOI EST-CE IMPORTANT ?

• De nombreux facteurs, dont la rareté des terrains et la hausse des coûts de remplacement, se sont conjugués pour exercer une pression à la hausse sur les loyers.
• La persistance d'une forte demande a suscité une concurrence pour l'espace dans un contexte de faible disponibilité, en particulier sur les marchés de consommation de premier plan.
• Pour répondre aux besoins en matière de logistique, il faut également tenir compte de l'efficacité des opérations et, surtout, de la main-d'œuvre.

QUEL EST LA SUITE ?

• Les tendances structurelles qui, jusqu'à présent, ont été à l'origine de la demande d'espace malgré l'incertitude économique mondiale devraient continuer à pousser les utilisateurs de la logistique à étendre leurs réseaux.
• Alors que les options de livraison directe au consommateur se développent, la nécessité pour les réseaux de magasins de réapprovisionner rapidement les stocks pousse les opérations d'exécution vers les centres-villes.
• Les récents records de loyers dans les nouveaux produits démontrent le besoin d'espaces bien situés et soutiennent l'argument en faveur d'une augmentation des hypothèses de croissance des loyers dans la souscription des projets de développement, ce qui stimule les prix des terrains.
• La surperformance de la croissance des loyers sera probablement plus prononcée dans les emplacements Last Touch® avec des bases de consommateurs importantes et à revenus élevés.

Tableau 1
CROISSANCE DES LOYERS EN 2019 PAR MARCHÉ, 70 PREMIERS PÔLES LOGISTIQUES MONDIAUX

aperçu global

L'indice des loyers logistiques de Prologis examine les tendances en matière de croissance des loyers effectifs nets du marché sur les principaux marchés immobiliers logistiques en Amérique du Nord, en Europe, en Asie et en Amérique latine[i]. Notre méthodologie unique se concentre sur les loyers effectifs, nets de concessions, des installations logistiques. Pour produire l'indice, Prologis Research combine nos connaissances locales sur les prix du marché avec les données de notre portefeuille mondial. Les chiffres des loyers aux niveaux régional et mondial sont des moyennes pondérées basées sur des estimations des revenus du marché.

résultats principales:

• L'Amérique du Nord et l'Europe ont mené la croissance de 2019. La croissance des loyers a surpassé les tendances à long terme de 2 à 3 fois.
• La croissance a été généralisée. Trois quarts des marchés ont affiché une croissance comprise entre 2 et 8 %.
• Les primes d'emplacement ont augmenté, en raison du faible taux de vacance et de la hausse des coûts de remplacement. La croissance des loyers a varié au niveau du sous-marché, où les emplacements Last Touch sont recherchés.
• L'équilibre du marché local a surpassé les conditions économiques inégales. Par exemple, l'Allemagne et le Brésil ont enregistré une croissance des loyers de 6 %.
• La politique commerciale a eu un impact limité. Par exemple, les marchés d'accès aux États-Unis, en Europe et en Chine ont enregistré des performances supérieures à la tendance, ce qui témoigne de la résilience des marchés de consommation.
• Les risques liés à l'offre ont été contenus. Seule une poignée de sous-marchés à risque d'approvisionnement ont enregistré des baisses de loyers en 2019 (à savoir, East Midlands, Guadalajara, Central Pennsylvania, Chongqing et Shenyang).

Tableau 2
ACTEURS PRINCIPAUX DE LA CROISSANCE DES LOYERS DE MARCHÉ EN 2019, AU NIVEAU MONDIAL

[i] L'indice Prologis Rent a été introduit en 2015 comme un moyen de quantifier et d'analyser les tendances de croissance des loyers dans le secteur de l'immobilier logistique mondial.

À LA PERSPECTIVE DE 2020 :

• L'incertitude autour des conditions économiques et de la géopolitique se poursuivra. Des progrès ont été réalisés sur les questions commerciales (Brexit, ALENA et phase 1 entre les États-Unis et la Chine) en 2019, mais il reste beaucoup à régler. Bien que les décisions de location n'aient pas été affectées jusqu'à présent, l'atténuation du sentiment est un point de surveillance important.
• Des facteurs structurels devraient soutenir une forte demande. Même en période d'incertitude, les clients de la logistique comprennent parfaitement que leur avantage concurrentiel est lié à une chaîne d'approvisionnement modernisée. Il n'y a aucune raison de penser que ce sentiment va changer.
• La main-d'œuvre reste un défi. L'accès aux nœuds de transport est un critère essentiel non seulement pour l'excellence opérationnelle mais aussi pour la dotation en personnel.
• La baisse des taux d'intérêt pourrait avoir un impact sur l'économie du développement. Les projets de développement pourraient devenir plus réalisables, mais la recherche de terrains restera un obstacle majeur.
• Les principaux marchés de consommation devraient enregistrer une forte croissance des loyers. Le besoin de louer des espaces à proximité des consommateurs finaux et les obstacles élevés à l'offre exercent une pression à la hausse sur les loyers des espaces hautement fonctionnels.

QU'EST-CE QUE CELA SIGNIFIE POUR LES CLIENTS ?

Les disponibilités devraient rester limitées sur la plupart des marchés en 2020, ce qui rend encore plus impératif pour les utilisateurs de la logistique de planifier longtemps à l'avance pour sécuriser l'espace. Les meilleurs emplacements et bâtiments permettront de réaliser des gains d'efficacité opérationnelle sous la forme d'une réduction des coûts de transport (temps et distance) et d'un accès à la main-d'œuvre.

QU'EST-CE QUE CELA SIGNIFIE POUR LES INVESTISSEURS ?

À mesure que les utilisateurs de la logistique modernisent leurs chaînes d'approvisionnement grâce à des données qui offrent une visibilité sur leurs réseaux, les primes de loyer pour les micro-localisations souhaitables augmentent car ces sites produisent des efficacités opérationnelles. Les contraintes d'approvisionnement structurelles (c'est-à-dire le terrain) favoriseront la surperformance des loyers à court et à long terme.

états-unis/Canada

Les moteurs structurels constituent la base d'une nouvelle année de surperformance aux États-Unis. Comme l'espace logistique prend de la valeur pour générer des revenus, en particulier dans les zones les plus densément peuplées, les loyers nord-américains ont augmenté régulièrement, avec une croissance de 8 % en 2019. La croissance des loyers réels en Amérique du Nord au cours des trois dernières années a été la plus forte parmi les pairs mondiaux. Les gains d'efficacité opérationnelle obtenus par la mise à niveau vers des produits modernes ont également renouvelé la demande de nouvelles installations plus grandes dans de nombreux sous-marchés d'Amérique du Nord.

La hausse des coûts de remplacement et l'amélioration des caractéristiques des bâtiments poussent les loyers vers de nouveaux sommets. Outre la concurrence pour un espace limité qui fait grimper les loyers, l'économie du développement a également joué un rôle plus important en 2019. Les coûts de remplacement des bâtiments logistiques ont rapidement augmenté, principalement sous l'effet du foncier, les promoteurs se faisant concurrence pour répondre à ce besoin croissant. Dans certains endroits à forte densité, les prix des terrains ont à peu près doublé au cours des dernières années. Les coûts de construction ont également augmenté dans toute l'Amérique du Nord, d'environ 3 à 5 % en 2019 après avoir augmenté de 9 % en 2018. Les salaires, les coûts des matériaux et les frais municipaux contribuent tous à cette croissance.

Ces tendances s'intensifient dans les zones où l'offre est limitée. En général, plus une installation logistique est proche des consommateurs finaux, plus la demande des utilisateurs potentiels est forte et moins il y a de terrains pour construire de nouvelles installations afin de satisfaire cette demande. Cette dynamique a entraîné des taux d'inoccupation historiquement bas et une concurrence accrue pour les espaces existants et les terrains. Par conséquent, les métropoles mondiales où l'offre est très limitée ont enregistré la plus forte croissance des loyers du marché. Toronto (18 %), NJ-NYC (17 %), la Californie du Sud (12 %) et Seattle (12 %) ont affiché la plus forte croissance des loyers parmi les marchés américains et canadiens en 2019.

Tableau 3
TAUX EFFECTIF DU MARCHÉ, ÉTATS-UNIS/CANADA
$/sf/yr

Tableau 4
CROISSANCE DES LOYERS SUR LES PRINCIPAUX MARCHÉS EN 2019, ÉTATS-UNIS/CANADA

Europe

La plus forte croissance des loyers de l'histoire s'est produite en 2019. Les loyers effectifs nets ont augmenté de plus de 5 % pour l'ensemble de l'Europe, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré. Cette croissance est tirée par la croissance des loyers effectifs car, après plusieurs années de réduction des concessions, de nombreux marchés en Europe sont actuellement à des niveaux très bas d'incitations telles que les loyers gratuits.

Historic low vacancy and rising replacement costs fueled growth. Operating fundamentals remained strong in 2019. New supply in line with robust demand produced a vacancy rate of only 3.7% in Europe—the lowest among global peer regions. Land scarcity is only increasing in the markets that matter most. Furthermore, replacement costs continued to rise briskly, driven by construction costs and land prices. In turn, development underwriting incorporates higher rental rates to achieve required returns.

Le continent européen a connu une croissance surdimensionnée de plus de 6 % pour la troisième année consécutive. Deux tendances notables en matière de loyers ont émergé en 2019. Premièrement, les marchés matures tels que ceux de Rhin-Ruhr, du sud des Pays-Bas, de Stockholm et de Prague ont connu une forte croissance continue des loyers. Le sentiment optimiste et la rareté ont poussé les loyers à la hausse sur ces marchés. Deuxièmement, la croissance s'est matérialisée sur les marchés qui sont encore dans la phase initiale du cycle des loyers, notamment ceux de France, d'Italie et de Pologne. L'amélioration des conditions du marché et l'augmentation des coûts de remplacement exercent une pression à la hausse sur les loyers relativement bas que l'on trouve sur ces marchés. Il est intéressant de noter que les marchés portuaires exposés au commerce mondial ont également enregistré une solide croissance. Rotterdam et Hambourg, l'une des plus grandes plateformes de conteneurs d'Europe, ont affiché une croissance supérieure à 6 %. Ces marchés ont fait preuve de résilience en raison de la rareté des terrains et d'une demande profonde et diversifiée malgré les récentes tensions commerciales.

Tableau 5
TAUX DE MARCHÉ EFFECTIF, EUROPE
€/sqm/yr

Tableau 6
CROISSANCE DE LA LOCATION SUR LES PRINCIPAUX MARCHÉS EN 2019 EN EUROPE

AMÉRIQUE LATINE

Le Mexique a connu une faible croissance des loyers sur le marché réel. Les environnements opérationnels logistiques des six principaux marchés du pays restent pour la plupart en équilibre, la vacance globale du marché étant restée stable à ~4,5 %[i] La demande d'immobilier logistique a notamment dépassé l'économie au sens large. Toutefois, le ralentissement mondial de l'industrie manufacturière et la faible confiance des entreprises nationales ont pesé sur les loyers en 2019. Dans l'ensemble, la croissance des loyers du marché a légèrement augmenté en 2019, mais elle est restée inférieure à l'IPC et inférieure à ce que les faibles taux d'inoccupation et le climat économique sain aux États-Unis indiquent par ailleurs.

Des éclaircies apparaissent au Brésil. Après des performances ternes ces dernières années, la reprise au Brésil est en marche. La vacance totale du marché reste élevée, mais les conditions d'exploitation des produits modernes dans les meilleurs sous-marchés aux emplacements sûrs se sont normalisées en 2019. La croissance des loyers du marché dans ces sous-marchés a dépassé l'inflation locale. Les flux de capitaux vers l'immobilier logistique restent forts, aidés par des réductions de 200 points de base du taux SELIC (taux de prêt au jour le jour du Brésil) - un vent arrière pour une forte compression des taux de capitalisation. Les loyers du marché réel restent inférieurs de 35 % au pic du cycle précédent en 2014 et l'économie cyclique semble avoir une base plus solide.

AsIE

Au Japon, la croissance des loyers s'est maintenue. Parallèlement à des conditions économiques stables et à l'amélioration des fondamentaux de l'immobilier logistique, tous les sous-marchés du Japon ont maintenu une croissance des loyers légèrement positive entre 0,5 % et 1,5 %, toujours inférieure à la tendance mais conforme à l'inflation actuellement faible. Les sous-marchés de Tokyo et d'Osaka, précédemment touchés par l'offre, se sont redressés tout au long de 2019, avec des niveaux de demande record qui ont absorbé l'offre nouvelle et existante, ce qui a fait baisser les taux de vacance à un chiffre dans l'ensemble. Les actifs Last Touch à Tokyo ont enregistré les plus fortes hausses de loyer ; ces gains sont toutefois modestes par rapport à d'autres marchés denses et mondiaux.

En Chine, la croissance des loyers a divergé entre les marchés établis et les marchés émergents. Le resserrement de l'offre dans les principales zones métropolitaines a entraîné une croissance saine d'environ 5 %. La demande forte et diversifiée des clients au sein des clusters de villes intégrées a permis de fixer les prix, en particulier pour Shanghai, Pékin et Guangzhou. En revanche, les marchés où les contraintes d'offre sont moindres, notamment en Chine occidentale, ont connu une baisse des loyers en raison d'un cycle d'offre temporaire combiné à la faiblesse du secteur automobile. Cependant, il existe des différences entre les sous-marchés : ceux situés plus près des centres urbains ont connu une croissance généralement plus forte, soutenue par la demande des 3PL et des détaillants. Les marchés liés au commerce étant toujours en pleine expansion en raison de leurs grandes bases de consommation, la géopolitique n'a pas entamé le secteur de l'immobilier logistique, même si elle reste un risque clé pour l'environnement général.

[i] Vue de CBRE, NAI, Solili et Prologis sur le stock moderne.

2020 : LES PERSPECTIVES DE PROLOGIS RESEARCH

L'année 2020 présente des similitudes avec l'année 2019 - des conditions de marché locales tendues, une intensification de la modernisation des stratégies de la chaîne d'approvisionnement et des consommateurs sur des bases solides - mais elles s'inscrivent dans un contexte d'incertitude découlant de la géopolitique et des vents contraires économiques. L'équilibre du marché entre l'offre et la demande s'étant avéré être le principal déterminant des tendances locatives, Prologis Research s'attend à ce que les performances locatives restent solides en 2020. Les cas de surperformance sont susceptibles d'émerger dans les zones présentant des obstacles structurels au développement sous la forme de contraintes foncières, d'un zonage rigoureux et d'un accès à la main-d'œuvre, se traduisant par des coûts fonciers et de construction élevés. Si tout assouplissement de la politique de taux d'intérêt pourrait rendre le développement plus réalisable, la disponibilité des sites de développement restera un obstacle.

ANNEXE : NIVEAUX DE CONCESSION AU GLOBAL

Tout au long de ce rapport, Prologis Research suit les taux de location sur une base nette effective. Les loyers effectifs nets sont principalement nets des loyers gratuits. En procédant ainsi, nous pouvons saisir les changements dans les véritables termes économiques de l'offre. Depuis notre document de 2016, les concessions ont diminué à l'échelle mondiale, comme le montre le tableau ci-dessous :

Tableau 7
CONCESSIONS, GLOBAL
Mois pas an

notes de fin de document

[1] Les taux de croissance des loyers régionaux et mondiaux auxquels il est fait référence tout au long du document sont des moyennes pondérées des taux de croissance au niveau du marché, en utilisant les estimations des revenus du marché comme pondérations.

[1] L'indice de loyer Prologis a été introduit en 2015 comme un moyen de quantifier et d'analyser les tendances de croissance des loyers dans le secteur de l'immobilier logistique mondial

[1] Vue de CBRE, NAI, Solili et Prologis sur le stock moderne.

DÉCLARATIONS PROSPECTIVES

Ce document ne doit pas être interprété comme une offre de vente ou la sollicitation d'une offre d'achat d'un titre quelconque. Nous ne sollicitons aucune action basée sur ce matériel. Il est destiné à l'information générale des clients de Prologis.

Ce rapport est basé, en partie, sur des informations publiques que nous considérons comme fiables, mais nous ne garantissons pas qu'elles soient exactes ou complètes, et elles ne doivent pas être considérées comme telles. Aucune déclaration n'est faite quant à l'exactitude ou l'exhaustivité des informations contenues dans ce rapport. Les opinions exprimées sont nos opinions actuelles à la date figurant sur ce rapport uniquement. Prologis décline toute responsabilité relative à ce rapport, y compris, mais sans s'y limiter, toute déclaration ou garantie expresse ou implicite concernant des déclarations ou des erreurs contenues dans ce rapport, ou des omissions de celui-ci.

Toutes les estimations, projections ou prédictions données dans ce rapport sont destinées à être des déclarations prévisionnelles. Bien que nous pensions que les attentes contenues dans ces déclarations prospectives soient raisonnables, nous ne pouvons garantir que ces déclarations prospectives s'avéreront exactes. Ces estimations sont soumises à des risques réels connus et inconnus, à des incertitudes et à d'autres facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux prévus. Ces déclarations prospectives ne sont valables qu'à la date du présent rapport. Nous déclinons expressément toute obligation ou tout engagement de mettre à jour ou de réviser toute déclaration prospective contenue dans le présent document afin de refléter tout changement dans nos attentes ou tout changement de circonstances sur lesquelles cette déclaration est basée.

Aucune partie de ce document ne peut être (i) copiée, photocopiée ou dupliquée sous quelque forme que ce soit et par quelque moyen que ce soit ou (ii) redistribuée sans le consentement écrit préalable de Prologis. 

A PROPOS DE PROLOGIS RESEARCH

Le département Recherche de Prologis étudie les tendances fondamentales et d'investissement ainsi que les besoins des clients de Prologis pour aider à identifier les opportunités et à éviter les risques sur quatre continents. L'équipe contribue aux décisions d'investissement et aux initiatives stratégiques à long terme, en plus de publier des livres blancs et autres rapports de recherche. Prologis publie des études sur la dynamique du marché ayant un impact sur les activités des clients de Prologis, y compris les questions de chaîne d'approvisionnement mondiale et les développements dans les secteurs de la logistique et de l'immobilier. L'équipe de recherche de Prologis travaille en collaboration avec tous les départements de l'entreprise pour aider à guider les stratégies d'entrée sur le marché, d'expansion, d'acquisition et de développement de Prologis.

À PROPOS DE PROLOGIS

Prologis, Inc, est le leader mondial de l'immobilier logistique avec un accent sur les marchés à forte barrière et à forte croissance. Au 31 décembre 2019, la société possédait ou avait des investissements dans, en propriété exclusive ou par le biais de coentreprises d'investissement, des propriétés et des projets de développement qui devraient totaliser environ 964 millions de pieds carrés (89 millions de mètres carrés) dans 19 pays.

Prologis loue des installations logistiques modernes à une base diversifiée d'environ 5 500 clients dans deux grandes catégories : le commerce interentreprises et le commerce de détail/exécution en ligne.