Overzicht
In onze onderling verbonden wereld, onderstrepen ernstige verstoringen het belang van veerkrachtige supply chains. De risico’s van het coronavirus (COVID-19) op de economische groei zouden op korte termijn ook de vastgoedwereld kunnen beïnvloeden. Al is de impact op zowel de economie als het vastgoed vooralsnog onbekend, wijzen structurele trends op de veerkracht van het logistiek vastgoed in deze situatie, en daarna. Met impact op zowel het fundamentele als het investeringslandschap. COVID-19 is voor velen een katalysator geworden voor het vinden van workarounds die permanent kunnen worden. Dit leidt tot een lagere vraag in bepaalde vastgoedsectoren (denk aan telewerken, kantoren, e-commerce en retail). Echter kan deze volatiliteit zich ook vertalen in een groeiende vraag naar logistiek vastgoed (voorraadopslag, e-commerce , Industry 4.0). Terwijl deze trends zich manifesteren, zullen de kapitaalmarkten daar snel op reageren, en dit tot uitdrukking brengen in waarderingen en investeringsresultaten.
Klanten
Ga uit van volatiliteit. Op korte termijn zal de vraag mogelijk afnemen, waardoor er ruimte vrijkomt. Toch kan die situatie van korte duur zijn. Sommige klanten zullen hun best doen om hun verliezen goed te maken en meer vloeroppervlak zoeken, om bedrijfscontinuïteit en hogere serviceniveaus te realiseren.
Investeerders
Anticipeer op veerkracht. Hoewel de volatiliteit van de financiële markten en de economische tegenwind op korte termijn risico’s zijn, hebben de rentetarieven een compenserende daling ondergaan. Klanten en kapitaalmarkten zullen waarschijnlijk de vraag naar logistiek vastgoed zien stijgen als gevolg van voorraadvorming en e-commerce, ook als andere vastgoedcategorieën met vraagvermindering te maken krijgen. Er is dus alle reden om het positieve sentiment rond logistiek vastgoed te handhaven, hoewel noemereffecten op korte termijn investeringsbeslissingen kunnen beïnvloeden.
COVID-19: de grootste bedreiging tot nu toe voor duurzame wereldwijde groei. Met zo veel onzekerheid lopen de schattingen van de omvang en de duur van het negatieve effect sterk uiteen. Aan de vraagzijde is de economische activiteit onderdrukt in regio's met hoge besmettingspercentages; wanneer dat risico afneemt, zal de economische activiteit weer herstellen. Ondertussen kunnen gepercipieerde kredietrisico’s voor bepaalde segmenten, waaronder reizen/toerisme en fysieke winkels, de uitdagingen vergroten. Aan de aanbodzijde vormt de ontwrichting van de productie en het verkeer van goederen (en mensen) een zware beproeving voor complexe leveringsketens over de hele wereld. De terugval in het goederenverkeer kwam snel als gevolg van de uitgestelde terugkeer van Chinese werknemers na het Chinese nieuwjaar. Maar kan weer grotendeels gecompenseerd worden als leveranciers een inhaalslag gaan maken. Gebruikers van logistiek vastgoed houden rekening met zowel de teruglopende activiteit als een daaropvolgende herbevoorradingsgolf. Historisch gezien gaat deze volatiliteit gepaard met een grotere vraag naar logistiek vastgoed. Recentelijk zagen we bijvoorbeeld hoe de Brexit en de handelstarievenkwestie tussen China en de VS werden gevolgd door historisch hoge niveaus van de netto-opname in zowel het Verenigd Koninkrijk als de VS.(1)
Korte termijn risico’s voor basisactiviteit in vastgoed zijn toegenomen. De oorsprong van de vraag naar het meeste logistiek vastgoed is niet veranderd: veel artikelen die door de ketens gaan hebben te maken met dagelijkse basisbehoeften, zoals dranken en voedingsmiddelen, consumentenproducten en medische benodigdheden. Toch kan het vertrouwen in extra investeringen in logistieke voorzieningen door de huidige onzekerheid tijdelijk afnemen.
Voor logistiek vastgoed kunnen verschillende trends deze impact verzachten, zoals structurele vraag op grond van hogere servicelevelverwachtingen, grotere belemmeringen voor nieuw aanbod en discipline bij ontwikkelaars, en aanhoudend sterke marktcondities die hebben geleid tot gunstige huurvoorwaarden. Bijvoorbeeld langlopende huurcontracten die kasstromen beschermen tegen kortstondige verstoringen.
Verhoogde supply chain-risico’s initiëren nieuwe lange termijn trends die de vraag kunnen stimuleren. We zien minstens drie specifieke veranderingen, die samen kunnen resulteren in hogere vraagniveaus na de huidige periode van onzekerheid:
- Toenemende voorraadniveaus. Supply chains zijn ingericht op lage voorraadniveaus, om de distributiekosten zo laag mogelijk te houden. Ze dulden geen volatiliteit, want dat leidt tot omzet- en inkomstenverlies. In het verleden hebben gebeurtenissen als natuurrampen en havenstakingen geleid tot aanpassingen in voorraadbeheer. Ook in de nasleep van COVID-19, zullen distributeurs hun beleid rond voorraadvolumes en continuïteitsplannen herzien, wat kan leiden tot toenemende vraag naar vloeroppervlak.
- Aanhoudende groei van e-commerce. De huidige groei van e-commerce wordt vooral toegeschreven aan de opmars van het online winkelen, dat in 2019 wereldwijd met 16,7 procent toenam.(2) Het ziet er niet naar uit dat COVID-2019 die groei zal remmen. Integendeel, het kan de snelheid van de adoptie en het aantal consumenten dat online winkelt verhogen. Gezien de waarde propositie van e-commerce, kan het, juist in de zwaarst getroffen markten, zelfs een nog grotere rol gaan spelen als fundamenteel element in ons dagelijks leven.
- Diversificatie van productielocaties. COVID-19 kan nog een andere structurele ontwikkeling versnellen: het verplaatsen van de productie naar nieuwe locaties. Ondersteund door productiviteitsverhogende Industry 4.0-trends, zijn fabrikanten hun wereldwijde ketenstrategieën aan het optimaliseren. Ze kijken daarbij, naast reshoring, steeds vaker naar dichter bijgelegen locaties, waarbij ze het Verre Oosten inruilen voor bijvoorbeeld Mexico (Amerikaanse bedrijven) of Midden- en Oost-Europa (West-Europese bedrijven). Strategieën die zich richten op de consumentenkant van de ketens (kijk hier voor meer achtergronden) worden niet geraakt door die trends. Hoewel productielocaties geen grootschalige investeringsstrategie vormen, creëert deze spreiding van productie second-order demand via zowel leveranciers als netwerken die bloeiende consumentenmarkten bedienen.
Logistiek is goed bestand tegen veranderingen in de vastgoedkapitaalmarkten. Hoewel langlopende huurovereenkomsten volatiliteit tegengaan, kunnen kapitaalstromen vertragen als gevolg van de volatiliteit van financiële markten en het daaropvolgende noemereffect. Toch zijn er temperende krachten. Beleggers zijn ondervertegenwoordigd in vastgoed, met name in het logistiek vastgoed. Renteniveaus zijn gedaald en zullen dat waarschijnlijk blijven. Fundamenteel gezien is logistiek beter gepositioneerd dan andere sectoren, door de potentiële groei van de lange termijnvraag op basis van voorraadvorming en e-commerce. Het kapitaal zal waarschijnlijk ook de voorkeur geven aan de kernactiva op sterke locaties – wat zich uit in ‘flight-to-quality’.
Voetnoten
1. Gerald Eve, CBRE Research, Cushman and Wakefield, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research
2. Euromonitor, Prologis Research
TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN
Dit materiaal mag niet worden opgevat als een aanbod tot verkoop of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot aankoop van enig effect. Wij verzoeken niet om enige actie op basis van dit materiaal. Het is ter algemene informatie van klanten van Prologis.
Dit rapport is gedeeltelijk gebaseerd op openbare informatie die wij betrouwbaar achten, maar wij verklaren niet dat deze nauwkeurig of volledig is, en er mag niet op vertrouwd worden. Er wordt geen verklaring gegeven met betrekking tot de nauwkeurigheid of volledigheid van de informatie in dit rapport. Geuite meningen zijn alleen onze huidige meningen op de datum die in dit rapport staat. Prologis wijst alle aansprakelijkheid met betrekking tot dit rapport af, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, alle expliciete of impliciete verklaringen of garanties voor verklaringen of fouten in, of weglatingen uit, dit rapport.
Schattingen, projecties of voorspellingen in dit rapport zijn bedoeld als toekomstgerichte verklaringen. Hoewel wij menen dat de verwachtingen in dergelijke toekomstgerichte verklaringen redelijk zijn, kunnen wij niet garanderen dat toekomstgerichte verklaringen juist zullen blijken te zijn. Dergelijke verwachtingen zijn onderworpen aan bekende en onbekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten wezenlijk verschillen van de voorspelde resultaten. Deze toekomstgerichte verklaringen gelden alleen op de datum van dit verslag. Wij wijzen uitdrukkelijk elke verplichting of verbintenis af om toekomstgerichte verklaringen in dit verslag bij te werken of te herzien om veranderingen in onze verwachtingen of veranderingen in de omstandigheden waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd, weer te geven.
Niets uit dit materiaal mag (i) worden gekopieerd, gefotokopieerd of verveelvoudigd in welke vorm dan ook of (ii) worden verspreid zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Prologis.
OVER PROLOGIS RESEARCH
De afdeling Research van Prologis bestudeert fundamentele en investeringstrends en de behoeften van de klanten van Prologis om te helpen bij het identificeren van kansen en het vermijden van risico's op vier continenten. Het team draagt bij aan investeringsbeslissingen en strategische langetermijninitiatieven, naast het publiceren van white papers en andere onderzoeksrapporten. Prologis publiceert onderzoek naar de marktdynamiek die de activiteiten van Prologis' klanten beïnvloedt, met inbegrip van wereldwijde supply chain kwesties en ontwikkelingen in de logistieke en vastgoedsector. Het toegewijde onderzoeksteam van Prologis werkt samen met alle afdelingen van het bedrijf om Prologis te helpen bij het sturen van strategieën voor markttoegang, uitbreiding, overname en ontwikkeling.
OVER PROLOGIS
Prologis, Inc, is de wereldwijde leider in logistiek vastgoed met een focus op markten met hoge barrières en hoge groei. Per 31 december 2019 was het bedrijf eigenaar van of had het investeringen in, op basis van volledige eigendom of via co-investeringsvennootschappen, vastgoed en ontwikkelingsprojecten die naar verwachting in totaal ongeveer 964 miljoen vierkante voet (89 miljoen vierkante meter) in 19 landen zullen bedragen.
Prologis verhuurt moderne logistieke faciliteiten aan een gevarieerde basis van ongeveer 5.500 klanten in twee belangrijke categorieën: business-to-business en retail/online fulfillment.